Yazımın başlığındaki soruya hemen cevap vereyim hayır, sonlanmış değil ama "kolay ve spekülatif" dönem büyük ölçüde geride kaldı. 2026 yılına geldiğimizde Türkiye'de yatırım amaçlı konut almak hâlâ mümkün, ancak bu alandaki dinamikler epey değişmiş durumda. Piyasa artık daha seçici, yavaş ve gerçekçi bir süreçten geçiyor...

Yatırımcıların ilgisi azalırken, oturum amaçlı alıcılar çoğaldı. 2025'in ikinci yarısında yatırım amaçlı aramalar yaklaşık %27 düşerken, oturum odaklı talepler %34 artış gösterdi. Küçük daireler, yani 1+1 ve stüdyo daireler, eskisi kadar rağbet görmüyor; bunun yerine 2+1 ve 3+1 daireler tercih ediliyor...

Fiyatlar nominal olarak artıyor ancak reel anlamda düşüşte veya sabit. Merkez Bankası verilerine göre, konut fiyat endeksi yıllık nominal %25-33 civarında artarken, enflasyon hesaba katıldığında reel olarak ya negatif kalıyor ya da çok düşük seyrediyor. Ortalama konut fiyatı şu anda 5 milyon TL'yi aşmış durumda (metrekare fiyatı yaklaşık olarak 40.000 TL civarında)...

Amortisman (geri dönüş) süresi ise 13-14 yıl arasında dengelendi. Bu süre pandemi sonrası 18 yıla ve bazı dönemlerde 25-30 yıla kadar çıkmıştı, dolayısıyla daha kabul edilebilir bir seviyede. Ankara gibi bazı şehirlerde bu süre 12 yıla kadar inerken, sahil bölgelerinde daha uzun süreler gözlemlenebiliyor...

Kira getirisi açısından hâlâ cazip olan bölgeler mevcut. İstanbul ve Ankara’da brüt kira getirileri %8’e kadar çıkabiliyor (bazı kaynaklara göre), Antalya ve İzmir’de bu oran daha düşük. Kısa dönem kiralama imkanı olan turistik yerlerde nakit akışı devam ediyor...

Neden "bitti" hissi yayılıyor?

Yüksek faiz oranları, sıkı para politikaları, ikinci konuta yönelik kredi kısıtlamaları ve enflasyonun fiyatlardan hızlı yükselmesi spekülatif talebi önemli ölçüde azalttı. Yatırımcılar artık sadece "değer artışı" beklemekle yetinmiyor; kira çarpanı, nakit akışı, lokasyon ve deprem güvenliği gibi kriterleri de değerlendiriyorlar. Yabancı alıcılar da (vatandaşlık için gereken 400.000 USD eşik değeri devam ediyor) zirve dönemine göre azaldı...

Hâlâ mantıklı olabilecek durumlar şöyle..

Doğru lokasyon + kira getirisi odaklı alımlar (üniversite/iş merkezi aksı, güçlü ulaşım ağına sahip küçük ölçekteki daireler veya turizm potansiyeli yüksek bölgelerdeki mülkler)...

Uzun vadeli tutma ve enflasyona karşı koruma amacı (reel fiyat düşüşü yavaşladı ve faizlerin daha da düşmesi durumu olabilir, nominal fiyatlar tekrar hızlanabilir)...

Nakit veya düşük borçla alınan kaliteli (yeni/deprem yönetmeliğine uygun) konutlar.
Arsa veya gelişim potansiyeli olan bölgeler ile kentsel dönüşüm projeleri...

Uzmanların genel değerlendirmesi: Konut piyasası artık otomatik kazanç sağlayan bir araç değil, fakat doğru varlık + doğru fiyat + doğru gerekçeyle hâlâ servet koruma ve gelir elde etme aracı olabilir. Piyasa normalleşiyor; bu da panik satışları veya aşırı iyimser alımlardan kaçınılması gerektiği anlamına geliyor ve daha dikkatli seçimler için uygun bir ortam oluşuyor...

Toparlamam gerekirse...

Türkiye’de yatırım amaçlı konut piyasası bitmiş değil, yalnızca "her yere al, kısa sürede sat, kâr et" dönemi sona erdi. Şimdi daha çok "kiradan gelir elde et + uzun vadeli değer artışı" üzerine odaklanan seçici bir yatırım stratejisi önem kazanıyor...

Sağlıcakla kalın...